J’ai conclu que la principale raison pour laquelle je ne parviens pas à convaincre qui que ce soit dans la vraie vie de FEU est le désir d’en faire plus. Dès que vous atteignez une valeur nette de 1 million de dollars, vous commencez à rêver de 5 millions de dollars. Arrivez à 5 millions de dollars et soudain, 10 millions de dollars semblent raisonnables. Atteignez 10 millions de dollars et pourquoi ne pas viser 25 millions de dollars et plus ? Les poteaux de but ne cessent jamais de bouger d’eux-mêmes. Il faut les faire arrêter.
C’est plus facile à dire qu’à faire quand on est allé à l’université avec des gens brillants de type A qui ont ensuite eu des carrières très réussies. Et si vous vivez ensuite dans une ville remplie de ces mêmes personnes, originaires des quatre coins du monde, abandonner un travail qui vous suce l’âme devient d’autant plus difficile.
Depuis 1999, je vis uniquement à New York et à San Francisco, sans doute les deux villes qui comptent le plus de gens enthousiastes de la planète. Mais j’ai licencié en 2012 parce que j’étais malheureux après 13 ans et souffrais de douleurs physiques chroniques. J’ai jeté un coup d’œil au mode de vie de mes patrons, j’ai décidé que cela n’en valait pas la peine, j’ai négocié une indemnité de départ et j’ai abandonné l’argent.
Une belle maison est l’atout n°1 recherché par les amateurs des villes de type A
L’une des choses que les gens se trompent à propos de San Francisco, c’est de penser que c’est inabordable. La réalité est que c’est incroyablement abordable si vous disposez des revenus et des actifs croissants nécessaires pour le payer.
Les loyers et les prix de l’immobilier sont élevés précisément parce que des milliers de personnes gagnent des salaires élevés et créent une richesse substantielle grâce à leurs investissements. S’il n’y en avait pas, les prix baisseraient. Économie 101.
Nous ne sommes pas ici au Canada, où les salaires sont plus bas, mais où les prix de l’immobilier à Vancouver et à Toronto sont tout aussi exorbitants en raison des politiques gouvernementales. Nous sommes en Amérique, où le capitalisme fixe les prix et où la corruption est éradiquée de manière plus agressive.
J’ai moi-même ressenti l’attrait des prix élevés des maisons à San Francisco.
En 2018, le fait de ne pas avoir un gros salaire W-2 m’a empêché d’obtenir un prêt hypothécaire sur une maison unifamiliale très prisée. Si seulement je gagnais 1 million de dollars par an, j’aurais pu acquérir cette grande et belle maison pour 4,5 millions de dollars !
Mon fils était né l’année précédente et nous venions de terminer une rénovation épuisante d’un an et demi de notre immeuble à rénover en 2016. C’était une magnifique maison de 3 chambres plus un bureau et 2 salles de bains surplombant l’océan Pacifique d’un peu moins de 2 000 pieds carrés. Mais une fois la poussière retombée, j’ai commencé à en vouloir plus.
En fin de compte, nous avons renoncé à l’augmentation de nos effectifs afin de pouvoir rester confortablement des parents au chômage et nous occuper de notre fils à temps plein. Nous ne voulions pas nous sentir piégés, étant riches en maisons et pauvres en liquidités. Au lieu de cela, nous voulions plus d’options au cas où nous souhaiterions déménager ou si notre situation financière se détériorerait.
C’était difficile d’être satisfait de ce que j’avais, en partie à cause de mon amour de l’immobilier et en partie à cause de mon ego. Mais maintenir nos frais de subsistance à un niveau bas nous a aidés à nous sentir beaucoup plus à l’aise, surtout lorsque la COVID a frappé. Nous avons également pu investir davantage en bourse, qui a continué de progresser.
L’achat d’une maison de 15 millions de dollars rend l’INCENDIE beaucoup plus difficile
Récemment, il y a eu beaucoup de bruit à propos d’une maison à Cow Hollow, à San Francisco, cotée à 7,95 millions de dollars et vendue pour 15 millions de dollars. Il s’agit d’une fantastique maison de 5 725 pieds carrés de 6 lits et 6 salles de bains avec une cour avant fermée et convoitée et une vue imprenable sur la baie. Difficile de battre. Le terrain surdimensionné de 4 744 pieds carrés lui donnait une impression encore plus grandiose.
Mais voilà : le nouvel acheteur devra probablement investir entre 1 et 5 millions de dollars supplémentaires dans la maison pour la mettre à jour. Et cela sans surprise structurelle majeure. Sur une superficie de 5 725 pieds carrés, un remodelage complet de l’intestin pourrait coûter entre 7 et 10 millions de dollars. Je ne pense pas qu’un remodelage intestinal soit nécessaire, mais quand même.
D’après mes lignes directrices selon lesquelles votre résidence principale ne devrait pas représenter plus de 50 % de votre valeur nette après l’achat (idéalement 30 % ou moins), vous auriez besoin d’une valeur nette d’au moins 30 millions de dollars pour acheter de manière responsable une maison de 15 millions de dollars et couvrir les coûts de rénovation, et idéalement plus proche de 50 millions de dollars.
En tant qu’acheteur rationnel, je suppose que les nouveaux propriétaires se situent dans cette fourchette ou plus, surtout si les capitaux propres de leur entreprise continuent de croître.
@kevinswanigan Timeless Architecture & Sweeping Views! An amazing classic San Francisco home that has been thoughtfully updated and has a layout that is exceptional for family living. Multiple terraces and sweeping views on multiple levels! DM me for any inquiries or to schedule your private showing #sanfrancisco #sftiktok #sftok #dreamhome #beautifulhomes
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Mais les gros achats de maison rendent l’option de FEU vraiment plus difficile. Une énorme manne de capitaux propres et un gros salaire sont merveilleux, mais ils ne dure pas éternellement. Les capitaux propres peuvent s’évaporer. Et si vous achetez un réparateur, le temps, l’argent et le fardeau mental d’une rénovation peuvent tranquillement détruire la dynamique de votre famille.
Prenez les chiffres de mon tableau concernant le coût de possession d’une maison de 4,5 millions de dollars et triplez-le ! Donc, dans l’esprit du FIRE et de la liberté financière, voici une autre façon d’y penser.
INCENDIE avec une maison de 8,1 millions de dollars à la place
Au cours des dix dernières années, j’ai séjourné dans des maisons valant entre 400 000 et 20 millions de dollars.
L’option de 400 000 $ était le logement de deux chambres de mes parents, que j’ai passé six semaines à réparer. Confortable pour quatre personnes, mais cela a fonctionné pendant deux mois. Cela ne fonctionnerait pas avant un an.
La maison à 20 millions de dollars ? Le paradis sur Terre. Piscine, jacuzzi, court de tennis, terrain de basket. Seul inconvénient : si un meurtrier à la hache escaladait les multiples barrières de sécurité en haut de la colline, personne ne vous entendrait crier. Les voisins étaient à un kilomètre et demi.
Chaque maison a ses compromis. Ma résidence actuelle se situe quelque part entre ces deux extrêmes, après vingt ans de gravir les échelons de la propriété. J’ai grimpé aussi loin que je voulais après avoir trouvé une maison avec un grand terrain et de belles vues.
Ainsi, plutôt que de perdre 15 millions de dollars plus 1 à 5 millions de dollars en rénovations, pour un total de 16 à 20 millions de dollars, envisagez une alternative plus intelligente.
L’option la moins chère
Voici un exemple d’une maison unifamiliale entièrement rénovée et prête à emménager de 4 chambres, 3,5 salles de bains et 3 610 pieds carrés à Cole Valley/Parnassus Heights pour 8 100 000 $. Je joue parfois au tennis sur les courts de Graton, à quelques pâtés de maisons.
C’est un quartier formidable, et il connaîtra un essor majeur après 2030, lorsque l’expansion de l’UCSF de 4 milliards de dollars créera plus de 1 200 emplois dans la région. Recherchez toujours les catalyseurs économiques locaux avant d’acheter une propriété.
Oui, c’est environ 2 000 pieds carrés plus petit que la maison de Cow Hollow. Mais une famille de quatre personnes peut tout à fait bien vivre ici. Tout le monde a une chambre. Les parents peuvent également partager une pièce et utiliser l’espace libre comme bureau, au moins deux chambres disposent d’une salle de bains privative et il y a un espace familial supplémentaire au niveau inférieur.
Économiser 10 millions de dollars sans rénovation, c’est énorme
La maison de Cole Valley, d’une valeur de 8,1 millions de dollars, se trouve dans un superbe quartier. Ce n’est pas une colline aussi haute avec une vue imprenable sur la baie, mais vous savez quoi ? Vous survivrez. Le compromis est moins de trafic piétonnier, moins de criminalité (la criminalité n’augmente pas) et environ 10 millions de dollars d’économies.
Avec un taux de retrait sécurisé de 4 à 5 %, 10 millions de dollars d’actifs investis génèrent 400 000 à 500 000 dollars de revenus par an. J’ai établi un budget minutieux pour des ménages à tous les niveaux, jusqu’à 1 million de dollars, et je peux vous le dire en toute confiance : 500 000 $ par an pour une famille de quatre personnes, sans travail requis, c’est une vie vraiment belle.
Vous emmenez les enfants à l’école le matin, puis jouez au tennis dans votre club privé pendant 90 minutes. Brunch avec vos partenaires de double. Rentre à la maison, douche, sieste. Lisez, écrivez, réfléchissez. Récupérez les enfants l’après-midi. Les jours de bénévolat, vous passez des heures à l’école avec vos enfants, sans aucune pression pour être ailleurs.
C’est une vie plutôt bonne et saine.
Et en prime, une maison entièrement rénovée qui est déjà habitée depuis quelques années signifie que les bugs ont pour la plupart été résolus. Lorsque vous achetez un réparateur de 15 millions de dollars et que vous y investissez des millions, vous devez encore survivre à quelques tempêtes hivernales avant de savoir si tout tient réellement. Ce n’est généralement pas le cas. Quelque chose doit toujours être réparé.
Je ne peux pas compter le nombre de couples que je connais qui ont failli divorcer à cause d’une rénovation. Ça teste tout. Personnellement, je ne ferai plus jamais un autre remodelage intestinal. À partir de maintenant, j’achèterai toujours des maisons prêtes à emménager. La prime vaut chaque centime.
Une maison de 3,9 millions de dollars rend l’INCENDIE encore plus facile
Si une offre de 8,1 millions de dollars sur un prix demandé de 6,5 millions de dollars dépasse votre budget, il existe une autre option. Une belle maison de 4 chambres, 3,5 salles de bains et 2 826 pieds carrés à Forest Hill s’est vendue 3 908 000 $ après avoir été inscrite à 3 295 000 $.
Forest Hill est calme, confortable, beau et sûr. C’est un joyau caché. Vous pouvez facilement marcher jusqu’au quartier plus animé de West Portal, à 5 à 10 minutes, et prendre le train Muni depuis l’une ou l’autre gare si jamais vous avez besoin de vous déplacer.
À environ la moitié du prix de la maison de Cole Valley, vous économisez 4,2 millions de dollars. Avec un taux de retrait de 4 à 5 %, cela représente un revenu brut de 168 000 $ à 220 000 $ par an. Si vous êtes un couple sans enfants, cela suffit pour FIRE en ce moment.
Si votre style de vie à San Francisco nécessite entre 300 000 et 500 000 dollars par an, vous aurez besoin de plus de 3,2 millions de dollars supplémentaires en actifs à investir pour y arriver. Très faisable si vous avez un ménage à deux revenus travaillant dans la technologie, la finance, le conseil ou la médecine.
Option de 3 à 3,5 millions de dollars pour une belle vie
Si 3 908 000 $ est trop riche pour votre sang, voici une maison joliment rénovée de 4 chambres, 4 salles de bains et 2 835 pieds carrés à West Portal, cotée à 2 995 000 $. Je suppose qu’il se vend entre 3,1 et 3,3 millions de dollars, ce qui vous fera économiser entre 600 000 et 800 000 dollars par rapport à la maison de Forest Hill.
La possibilité de marcher est hautement souhaitable, jusqu’à ce que vous réalisiez que cela fonctionne dans les deux sens. Plus il vous est facile de marcher partout, plus il est facile pour tous les autres de passer devant votre porte d’entrée, ce qui entraîne davantage de bruit, de perturbations et de criminalité. Et si vous envisagez de FIRE, en partie grâce au fait que vous possédez une maison moins chère, vous n’avez plus besoin d’habiter à proximité d’une station de métro pour travailler et payer votre hypothèque.
Il existe de nombreuses excellentes options de logement parmi lesquelles choisir
Vous n’avez pas besoin de dizaines de millions de dollars pour LIRE et bien vivre à San Francisco.
J’ai quitté mon travail en 2012 avec une valeur nette d’environ 3 millions de dollars et 2 millions de dollars d’investissements. Je n’avais pas d’enfants à l’époque et ma femme a travaillé encore trois ans avant de me rejoindre en retraite anticipée à 35 ans. Notre situation nous était spécifique.
Mais grâce à un marché haussier incessant depuis 2012, nos investissements ont augmenté plus vite que nos dépenses. Oui, 2018 et 2022 ont été difficiles. Mais grâce aux revenus supplémentaires et aux réserves que nous avons constituées au cours des années précédant ces récessions, nous avons réussi à nous en sortir.
À tous ceux qui vivent à San Francisco, à New York ou dans n’importe quelle ville chère, pensant qu’il faut accumuler entre 10 et 20 millions de dollars avant de pouvoir s’arrêter : ce n’est probablement pas le cas.
Une maison de 8,1 millions de dollars est plus que suffisante pour une famille de quatre personnes. Il en va de même pour une maison de 4 millions de dollars. Et en tant que personne qui a élevé un bébé pendant des années dans une maison qui valait la peine moins de 2 millions de dollars, Je peux vous le dire, c’était suffisant aussi.
Arrêtez de laisser la maison parfaite devenir l’ennemi de la liberté financière. Si FIRE est votre objectif, suivez mon guide sur les revenus et la valeur nette pour acheter une maison à différents niveaux de prix. Frappez d’abord les deux chiffres et vous n’aurez probablement plus jamais à vous soucier de l’argent.
Lecteursdans quelle mesure pensez-vous que le désir d’avoir plus de maison, plus de tout, empêche les gens d’appuyer sur la gâchette du FEU ? Si vous envoyez vos enfants dans les mêmes écoles, profitez des mêmes parcs et profitez du même soleil de San Francisco que les gens du manoir de 15 millions de dollars en haut de la colline, pour quoi travaillez-vous encore exactement ? Et connaissez-vous quelqu’un qui a eu de véritables problèmes financiers en achetant trop de maison ?
Investissez dans l’immobilier sans soucis
Si vous souhaitez une exposition immobilière sans les cauchemars de rénovation ou les dettes que j’ai décrits ci-dessus, consultez Collecte de fondsma plateforme immobilière privée préférée. Fundrise se concentre sur les propriétés résidentielles et industrielles de haute qualité dans la Sunbelt, où les valorisations sont inférieures et les rendements ont tendance à être plus élevés.
Fundrise gère environ 3 milliards de dollars d’actifs pour plus de 350 000 investisseurs. J’ai personnellement investi plus de 500 000 $ dans leurs produits et mes perspectives d’investissement correspondent bien à celles de leur PDG. J’apprécie également la transparence et la faible barrière à l’entrée qu’ils offrent.
Vous pouvez commencer avec aussi peu que 10 $, et ils proposent même un investissement en capital-risque si vous souhaitez vous diversifier. Cela vaut le détour si vous souhaitez sérieusement constituer un portefeuille immobilier sans jamais prendre le marteau.
