J’ai visité une maison de 9 millions de dollars à Honolulu pour mieux comprendre le marché de l’immobilier de luxe. J’adore l’immobilier et visiter de belles maisons à vendre est l’un de mes passe-temps préférés.
Mes parents ont 81 et 78 ans et vivent à Honolulu. Comme beaucoup de personnes de leur âge, ils ont quelques problèmes de santé et j’aimerais être là pour les aider à prendre soin d’eux.
Comme nous sommes flexibles et pouvons vivre n’importe où, ma femme et moi prévoyons de déménager à Honolulu en 2029, une fois que le calendrier d’entrée à l’école conviendra à nos enfants. Là-bas, nous emmènerons mes parents à des rendez-vous chez le médecin, réparerons les choses dans leur maison, leur apporterons à manger et passerons simplement plus de temps ensemble tant que nous le pouvons.
L’achat d’une maison aussi lointaine est l’une des décisions financières les plus importantes que nous ayons jamais prises, alors je fais ce que je vous dis toujours de faire. J’étudie le marché des années à l’avance. Les visites portes ouvertes sont une éducation gratuite. Plus vous voyez de maisons, mieux vous êtes calibré sur la valeur et moins vous risquez de commettre une erreur émotionnelle lorsqu’il est enfin temps d’acheter.
C’est ainsi que je me suis retrouvé dans un domaine de 6 700 pieds carrés à Kahala avec ma femme, mon père et nos deux enfants. Cinq chambres, 5,5 salles de bains, une piscine de forme libre avec bain à remous et bassin froid, un étang de carpes koï et une salle de sport avec un mur d’escalade, le tout sur un terrain d’environ 15 000 pieds carrés.
La maison était sur le marché depuis plus de 200 jours, ce qui en faisait une étude de cas parfaite. Qui achète ces maisons ? Et pourquoi personne n’a acheté celui-ci ?
Le verdict familial a duré environ dix minutes
L’avis de ma femme : ça paraît trop gros. Elle a raison. Nous sommes une famille de quatre personnes. Même en y vivant à temps plein, nous utiliserions de manière réaliste une cuisine, une salle familiale, quatre chambres et la piscine. Les 3 000 pieds carrés restants existeraient principalement pour être nettoyés, refroidis, assurés et réparés.
La critique de mon père était plus inquiétante. Les escaliers lui étaient difficiles. En une phrase, il a éliminé toute une catégorie de logements de notre future recherche. Si l’une des raisons pour lesquelles nous déménageons est d’être là pour mes parents, à quoi sert une belle maison qu’ils ne peuvent pas visiter ou vivre confortablement ? Toute maison que nous achetons a besoin d’un logement sur un seul niveau, et idéalement d’une unité ohana au cas où un invité ou un soignant aurait besoin de rester à long terme.
Ensuite, il y a les calculs du nid vide que personne ne veut faire. Notre plus jeune entre à l’université dans 12 ans. Peu de temps après notre emménagement, dans trois ans, ce seraient deux adultes qui s’agitaient sur environ 6 700 pieds carrés comme deux billes dans une boîte à chaussures. Cela représente 3 350 pieds carrés par personne, plus environ 3 000 à 4 000 dollars par mois pour la piscine, l’aménagement paysager tropical et l’entretien de l’étang de carpes koï, avant taxes foncières et assurance. Appelez cela plus de 150 000 $ par an pour entretenir les salles que nous visiterions comme des expositions de musée.
La maison est donc un non pour nous à ce prix. Mais la tournée a soulevé une meilleure question. Si une famille qui pourrait prétendre à cette maison trouve cela peu pratique, qui achète réellement à ce prix-là ?
J’ai passé une heure à discuter avec l’agent inscripteur pour le savoir. Sa réponse était perspicace.
« La plupart des acheteurs à ce niveau de prix achètent des résidences secondaires »
Selon elle, de nombreux acheteurs de maisons à Honolulu entre 6 et 10 millions de dollars n’y vivent pas à temps plein. L’intérêt récent est venu de ressortissants japonais et d’acheteurs de la côte Ouest qui achètent des résidences secondaires qu’ils pourraient utiliser un mois ou deux par an. Compte tenu des prix, je dois imaginer que beaucoup sont des entrepreneurs qui ont connu des problèmes de liquidité, car même un emploi W-2 d’un million de dollars par an ne suffit pas à financer confortablement une maison de vacances à 9 millions de dollars.
Laissez cela comprendre. Quelqu’un paie 9 millions de dollars pour une maison, plus 150 000 dollars par an en frais de possession, pour l’utiliser 30 jours par an. Amortissez les seuls frais de port et vous obtenez environ 5 000 $ par nuit d’utilisation réelle. Ensuite, il y a les 380 000 $ par an de revenu sans risque que vous pourriez gagner sur 9 millions de dollars. Nous parlons donc plutôt de 20 000 $ par nuit pour vivre dans la maison pendant 30 jours, ou de 10 000 $ par nuit si vous visitez la maison deux mois par an.
Je suppose que ce n’est pas terrible, surtout si le marché immobilier continue de croître. Mais cela représente quand même une somme considérable quand on peut séjourner dans un complexe pour bien moins cher.
Ayant passé 13 ans à travailler dans le domaine des actions et 17 ans à écrire sur l’argent, je ne pouvais pas le calculer. J’ai donc continué à creuser jusqu’à trouver la réponse à ces méga achats de luxe.
Voici ce que j’ai trouvé. Les riches ne justifient pas ces achats. Ils ont simplement dépassé le besoin de le faire.
Justification n°1 : le dénominateur est différent
Pour notre ménage, une maison de 9 millions de dollars consommerait un pourcentage trop important de notre valeur nette. Ma règle de valeur nette pour l’achat d’une maison dit de maintenir votre résidence principale à 30 % de la valeur nette ou moins, idéalement plus proche de 20 %. Violez-le et la maison commence à vous posséder. Cela signifierait donc au moins 30 millions de dollars de valeur nette, et idéalement 45 millions de dollars.
Si vous envisagez d’acquérir une maison plus grande et plus chère, consultez mes exigences en matière de revenu et de valeur nette pour acheter une maison à tous les niveaux de prix. Il combine ma règle d’achat de maison 30/30/3 avec ma règle de valeur nette pour afficher les chiffres minimum et idéal pour les maisons dont le prix varie de 200 000 $ à 50 millions de dollars. Suivez le guide et vous achèterez en toute confiance au lieu d’acheter avec des brûlures d’estomac.
Mais l’acheteur type de cette maison ne s’étire pas. Leur valeur est probablement comprise entre 100 et 300 millions de dollars, voire plus. À 150 millions de dollars, une maison de 9 millions de dollars ne représente que 6 % de la valeur nette. C’est l’équivalent d’un ménage ayant une valeur nette de 1,5 million de dollars qui achète un condo de 90 000 $. Personne n’écrit d’articles de réflexion pour savoir si c’est irresponsable.
La règle que je recommande n’est pas fausse. Leur dénominateur est tellement grand pour les riches que la règle n’est jamais mise à l’épreuve. Lorsque votre maison pourrait brûler sans assurance et que votre style de vie ne changerait pas, la question « puis-je me le permettre ? cesse d’être une question.
Plus les gens s’enrichissent, plus le pourcentage de leur valeur nette qu’ils ont tendance à consacrer à leur résidence principale est faible. Les ultra-riches détiennent la part du lion de leur richesse dans les entreprises et les investissements. L’acheteur de Kahala pour 9 millions de dollars n’enfreint pas ma règle. Ils le suivent à l’extrême.
Justification n°2 : la maison est un coffre-fort avec piscine
Les ultra-riches ne considèrent pas une propriété de vacances comme un refuge. Ils le considèrent comme une réserve de richesse.
Hawaï ne crée pas davantage de terres au bord de l’océan. L’offre est constamment limitée, la demande mondiale ne cesse d’augmenter et les propriétés trophées situées dans des lieux de classe mondiale ont historiquement eu une valeur comparable à celle des beaux-arts, sauf que l’on peut nager dans cet art.
Pour les acheteurs internationaux, c’est aussi une question de monnaie et de stabilité. Un atout durable dans une juridiction politiquement stable, libellé en dollars, dont votre famille peut profiter ou s’évader si les choses tournent mal chez elle.
Le yen s’étant considérablement affaibli par rapport au dollar au fil des ans, les acheteurs japonais qui détiennent des actifs en dollars ou des entreprises qui rapportent des revenus en dollars jouent également un jeu de change plus long que la plupart d’entre nous ne prennent la peine de le penser.
Le mois d’utilisation annuelle est accessoire. La maison est fonctionnellement un lien qui se trouve avoir une véranda. Je soutiens depuis longtemps que l’immobilier agit comme une obligation et son équivalent dans un portefeuille. Les ultra-riches poussent le concept à son extrême logique.
Justification n°3 : l’angle de la planification successorale
À votre décès, les actifs inclus dans votre succession imposable reçoivent un coût majoré jusqu’à leur juste valeur marchande. Achetez la maison d’Hawaï pour 9 millions de dollars, conservez-la jusqu’à ce qu’elle vaille 20 millions de dollars au décès, et vos enfants en hériteront pour une base de 20 millions de dollars. S’ils vendent immédiatement, ils ne doivent pratiquement aucun impôt sur les plus-values sur 11 millions de dollars d’appréciation.
Maintenant, avant de conclure que les riches ne paient aucun impôt, l’impôt sur les successions s’applique toujours. En 2026, l’exonération fédérale est de 15 millions de dollars par personne, ou 30 millions de dollars par couple, avec un taux de 40 % au-dessus. Une succession de 150 millions de dollars est toujours en train d’écrire à l’IRS un chèque d’environ 48 millions de dollars. Hawaï prélève également son propre impôt sur les successions pouvant aller jusqu’à 20 % sur les biens immobiliers hawaïens, même pour les propriétaires hors de l’État, un détail que je soupçonne que la moitié de ces acheteurs n’ont jamais pris en compte.
Cette augmentation n’est donc pas une évasion fiscale. C’est un arbitrage de base. Les familles riches conservent délibérément des actifs de faible base, comme des biens immobiliers, à l’intérieur de la succession pour profiter de la croissance, tout en faisant don précocement d’actifs à forte croissance aux fiducies de la dynastie. L’impôt sur les successions allait de toute façon atteindre 40 % sur leurs actifs conservés. Cette augmentation efface des décennies de plus-values en guise de prix de consolation.
La maison n’est pas seulement un coffre-fort. Il s’agit d’un héritage prépositionné, emballé professionnellement par un avocat spécialisé en successions à qui tout le monde devrait parler. Ironiquement, plus vous êtes pauvre, plus il peut être important de mettre de l’ordre dans votre succession, étant donné que le tribunal des successions coûte beaucoup plus cher que la distribution d’actifs par le biais d’une fiducie vivante révocable.
Justification n°4 : ils paient pour l’optionnalité, pas pour l’occupation
J’écris depuis des années que le plus grand rendement de l’argent est la liberté. C’est pourquoi le mouvement FIRE m’attire autant. Je suis heureux de renoncer à gagner plus d’argent pour avoir plus de liberté. Les ultra-riches appliquent cela à l’immobilier.
Ils n’achètent pas 30 jours d’utilisation. Ils achètent l’option perpétuelle de se réveiller demain et décident de passer un mois à Hawaï, avec leurs propres draps, leur propre cafetière et les cheveux de personne d’autre dans le drain de la douche. Les 335 jours vides ne les dérangent pas car l’occupation n’a jamais été la question. La capacité d’occuper était.
Est-ce un prix insensé pour l’optionnalité ? D’après mes calculs, oui. Mais je paie aussi constamment pour l’option, juste en supprimant davantage de zéros. Nous avons une propriété de vacances payante à Lake Tahoe d’une valeur d’environ 750 000 $. Le principe est identique. Seule l’échelle offense.
Justification n°5 : ils ne font pas de calculs de coût par utilisation comme le reste d’entre nous
Ce fut ma dernière réalisation, et la plus humiliante.
J’ai calculé le coût par nuit. J’ai calculé le prix par pied carré occupé après le nid vide. Ensuite, j’ai calculé les frais de port en pourcentage d’un taux de retrait sûr.
Les ultra-riches font les choses différemment. Ils ont codé les numéros en fonction de leurs sentiments.
Les calculs du coût par utilisation sont une compétence de survie de la classe moyenne et des riches. C’est ainsi que des gens comme nous ont bâti leur richesse en premier lieu. Mais au-delà d’une certaine valeur nette, la compétence s’atrophie car elle ne sert plus à rien.
Lorsqu’une personne valant 200 millions de dollars achète une maison à 9 millions de dollars, lui demander de justifier son investissement équivaut à vous demander de justifier l’achat d’un sandwich à 12 dollars. Justifier à qui ? Cela n’a pas d’importance.
C’est la vraie réponse à ma perplexité. Je posais une question que les acheteurs ont cessé de se poser il y a dix ans et huit chiffres.
Les plats à emporter
Si vous vous êtes déjà senti en retard parce que quelqu’un a acheté une maison qui semble incroyablement chère, sachez que vous regardez probablement un jeu différent avec des règles différentes. L’acheteur n’est ni plus courageux ni plus intelligent que vous. Ils ont juste un dénominateur si grand que la décision ne nécessite aucun courage.
Pendant ce temps, continuez à faire ce qui fonctionne réellement. Visitez les maisons des années avant d’envisager d’acheter. Amenez les personnes qui vivront et visiteront la maison, car votre famille repérera les ruptures de marché sur une photo d’annonce ne le fera jamais. Ma femme avait besoin d’une procédure pas à pas pour identifier le piège de maintenance. Mon père avait besoin d’un escalier pour redéfinir tous nos critères de recherche.
Continuez à effectuer vos calculs de coût par utilisation. Gardez votre résidence principale à 30 % de votre valeur nette ou moins. Et avant de passer à une maison plus grande et plus chère, comparez vos chiffres à mon guide d’achat de maison ci-dessous.
Être riche en maison et pauvre en argent n’est pas amusant. Vous serez probablement stressé pendant la première année si vous enfreignez mon guide ci-dessus.
La discipline qui semble inutile aux ultra-riches est exactement celle qui pourrait vous amener à leur côté de la table. Et si vous y arrivez, je pense que vous continuerez à faire le calcul de toute façon. Les vieilles habitudes ont construit votre richesse. Aucun étang de carpes koï ne devrait les retirer.
Lecteurs, comment expliquez-vous avoir payé 9 millions de dollars pour une maison que vous utilisez un mois par an ? Avez-vous déjà visité des maisons bien au-dessus de votre fourchette de prix pour découvrir le marché ? Et à partir de quelle valeur nette, le cas échéant, arrêteriez-vous de faire des calculs de coût par utilisation ?
Investir passivement dans l’immobilier
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