En tant qu’acheteur et vendeur de biens immobiliers depuis 2003, j’ai appris que faire inspecter votre maison avant chaque achat est l’une des étapes les plus importantes pour vous protéger. Vous voulez qu’un professionnel – quelqu’un qui a inspecté des centaines de maisons – examine votre propriété potentielle pendant au moins une heure avant de soumettre une offre ou de clôturer un séquestre. Sinon, vous pourriez avoir des surprises désagréables et coûteuses après votre emménagement.
Cela dit, après avoir embauché un inspecteur pour mes deux premiers achats — un condo en 2003 et une maison en 2005 — j’ai arrêté de les utiliser. À ce moment-là, j’avais effectué quelques rénovations et j’avais énormément appris sur la plomberie, les systèmes électriques et la construction en général. Et grâce à cette expérience, j’ai réalisé quelque chose de fondamental concernant l’accession à la propriété : tout est réparable avec suffisamment de temps et d’argent.
Dans le passé, voir une bosse ou un trou dans un mur m’énervait. Maintenant, je sais que le rapiéçage, le ponçage et la peinture sont de simples projets de week-end. Après avoir ouvert la paroi de la douche pour remplacer la plomberie, j’ai réalisé que les tuyaux qui fuyaient étaient simples à réparer. Et après avoir retiré le vieux câblage à boutons et tubes de ma précédente maison centenaire et passé du Romex moderne à travers les murs, j’ai découvert que les solutions électriques sont simples.
Plus vous êtes propriétaire d’une maison depuis longtemps et plus vous entreprenez de projets de rénovation, mieux vous serez en mesure de mener votre propre « inspection de la maison » informelle. Amenez un ami ou votre agent immobilier avec vous et vous aurez plusieurs paires d’yeux à la recherche de signaux d’alarme. Vous pouvez même imprimer mon message, 10 questions à surveiller avant d’acheter une maisoncomme guide lors de votre visite pas à pas.
Pourtant, même pour les propriétaires chevronnés, il est facile de se laisser prendre au dépourvu.
Un inspecteur en bâtiment vous aide à y voir clair
Le problème de l’achat d’une maison est que les émotions peuvent obscurcir le jugement. Lorsque vous tombez amoureux d’une propriété, votre cerveau libère toutes sortes de produits chimiques qui vous font ignorer les défauts évidents. C’est comme sortir avec quelqu’un. Vous oubliez le fait qu’il a 35 ans, qu’il vit avec ses parents et qu’il est lourdement endetté parce qu’il est si charmant.
Un inspecteur en bâtiment professionnel n’a aucun attachement émotionnel. Leur travail consiste à voir ce que vous ne pouvez pas voir ou ne voulez pas voir. C’est l’ami sobre qui vous dit de ralentir peut-être avant de prendre un engagement à six ou sept chiffres.
En 2022, je suis tombé éperdument amoureux d’une maison. C’était comme si le endroit parfait pour élever une famille. Même si je n’en avais pas les moyens, j’étais tellement séduit que j’ai brièvement envisagé d’emprunter de l’argent à un ami – ce que j’ai toujours évité. Le prix était trop élevé et je ne voulais être redevable envers personne, alors nous avons réussi.
Un an plus tard, la maison revient sur le marché à un prix inférieur. Avec le rebond des actions, nous pourrions désormais nous le permettre seuls. Nous avons signé un contrat et avons dépensé environ 15 heures pendant plus de deux ans, j’ai inspecté chaque centimètre carré de la propriété – cinq personnes, dont ma sœur, son petit ami et l’agent immobilier inscripteur qui m’a vendu mon ancienne maison.
Nous avons trouvé et réparé des tuyaux intérieurs qui fuyaient, effectué des analyses approfondies de l’eau et même fait appel à un spécialiste de la moisissure et de l’eau. Tout avait l’air solide.
Notre séquestre a duré 2,5 mois et nous pensions avoir tout couvert. Mais nous ne l’avions pas fait.
Problèmes négligés qui pourraient coûter jusqu’à 20 000 $
Malgré tous ces efforts, il nous manque encore quelques détails. En voici trois qui se démarquent et ce qu’ils m’ont appris.
1) L’inondation des machines à laver
Peu de temps après notre emménagement, nous avons fait notre première lessive. La laveuse et la sécheuse étaient neuves, nous n’avons donc pas pris la peine de les tester pendant le séquestre. Tout ce que nous avons fait, c’est voir s’ils s’allumaient ou non. Comment quelque chose pourrait-il ne pas aller ?
Quarante-cinq minutes plus tard, nous sommes revenus et avons trouvé la buanderie inondée. De l’eau partout. Que diable?!
Le bricoleur du vendeur a rapidement diagnostiqué le problème : le filtre de la laveuse avait été mal installé, provoquant une fuite d’eau pendant l’essorage. Un inspecteur professionnel aurait-il détecté cela ? Peut être. Peut-être pas. Mais c’est le genre de chose qu’un inspecteur expérimenté pourrait remarquer lors d’un test, ou au moins vous suggérer de vérifier avant de fermer.
Le correctif était gratuit, mais le nettoyage était ennuyeux et l’expérience stressante. C’est un bon rappel : ne présumez pas que « nouveau » signifie « fonctionnel ». Testez minutieusement chaque appareil avant d’acheter.
2) Les gouttières lâches
Les hivers à San Francisco sont pluvieux et venteux. Nous avons acheté la maison à l’automne, nous devions donc être sûrs que le toit et les systèmes de drainage résisteraient toute la saison. Le premier hiver s’est bien passé. La seconde, pas tellement.
Une nuit venteuse, j’ai entendu un étrange cliquetis au-dessus de notre chambre. Au début, c’était intermittent, mais bientôt c’est devenu un bruit de claquement de métal sur bois qui m’a empêché de dormir. Finalement, j’ai appelé un couvreur pour vérifier. Il a découvert le les gouttières s’éloignaient du fasciamaintenu principalement par des clous courts au lieu de vis profondes. Au fil du temps, le vent les avait desserrés.
La réparation était simple : 350 $ pour retirer les clous, les remplacer par de longues vis, installer de nouveaux supports et refermer une section pour arrêter une goutte. De l’argent bien dépensé. Il était hors de question que je grimpe sur ce toit moi-même.
Un inspecteur en bâtiment l’aurait-il détecté ? Probablement pas. La plupart des inspecteurs ne montent pas sur les toits et on ne peut pas savoir depuis le sol si les gouttières sont fixées avec des clous ou des vis. Mais maintenant je je le sais – et vous aussi.
Si vous n’achetez pas de maison lorsqu’il pleut à verse, je vous suggère de l’indiquer dans votre contrat pour obliger le vendeur à réparer toute fuite au cours des 12 prochains mois.
3) Les planches de clôture pourries
Celui-ci piquait parce qu’il était évitable. Environ deux ans après avoir acheté la maison, j’ai remarqué qu’une section de clôture dans le coin arrière commençait à s’effondrer. Au début, je l’ai attribué à une usure normale. Puis une partie de la planche est tombée un jour. En regardant de plus près, j’ai réalisé que plusieurs planches pourrissaient de l’intérieur vers l’extérieur.
Comment avais-je pu rater ça ?
Après avoir mesuré les planches – 188 pouces de long, 5,25 pouces de large et 0,7 pouces d’épaisseur – j’ai appelé mon bricoleur. Il a remplacé six planches de séquoia de 188 pouces et deux planches de séquoia de 122 pouces. Coût du matériel : 420 $. Travail : cinq heures à 400 $. Ajoutez à cela de la peinture et mes 2,5 heures de travail, et le total s’élève à environ 1 000 $.
Ce n’est pas terrible, mais c’était frustrant car les signes étaient là depuis le début. J’ai vérifié des photos de 2022 et 2023 et j’ai vu des planches déformées et des fissures capillaires cachées par une nouvelle couche de peinture. J’étais trop amoureux de regarder mes enfants jouer dans le jardin pour le remarquer. Mon esprit imaginait déjà à quoi pourrait ressembler la vie à la maison.
Un inspecteur en bâtiment aurait-il détecté la pourriture ? Probablement. Ils ont tendance à fouiller autour des clôtures, des terrasses et des garnitures extérieures à la recherche de points faibles. Cela seul aurait pu m’économiser du temps et de l’argent, ou me donner un levier pour négocier un crédit avant la clôture.
Remplacer toute la clôture arrière par de nouveaux poteaux coûterait désormais 15 000 $ à 20 000 $il est donc important de détecter les premiers signes. Même si seulement une partie de la clôture avait été remplacée, cette connaissance aurait pu facilement permettre d’économiser plusieurs milliers de dollars.
Un inspecteur en bâtiment professionnel ne coûte pas cher
Compte tenu des économies potentielles, une inspection de maison est une assurance relativement bon marché.
Pour une maison de 2 000 pieds carrés, attendez-vous à payer environ 500 $ à 850 $ dans une grande ville. Doublez ce montant pour une maison de 4 000 pieds carrés. Même pour un manoir de plus de 5 000 pieds carrés, les inspections dépassent rarement 2 500 $ – une erreur d’arrondi par rapport à votre mise de fonds ou à votre hypothèque.
Une inspection typique prend deux à trois heures et couvre :
- Extérieur: toiture, gouttières, bardage, fenêtres, portes, fondations, structure visible
- Intérieur: murs, plafonds, sols, fenêtres, portes, finitions
- Systèmes : plomberie (tuyaux, luminaires, drains), électricité (panneau, prises, câblage), CVC, chauffe-eau
- Grenier/sous-sol/vide sanitaire : isolation, ventilation, humidité, parasites ou dégâts des eaux
- Fonctionnalités supplémentaires : garage, terrasse, patio, piscine/spa, structures détachées
Ensuite, vous recevrez un rapport écrit détaillé avec des photos, des notes sur les réparations nécessaires ou les problèmes de sécurité, ainsi que les éléments d’entretien à surveiller.
Certains éléments ne sont pas automatiquement inclus, tels que les inspections des termites, les tests de moisissures ou de radon, la délimitation des canalisations d’égout ou les examens structurels. Ceux-ci coûtent généralement un supplément. Mais dans les villes plus anciennes comme San Francisco, cela vaut souvent la peine de commander au moins un ou deux de ces modules complémentaires.
Étant donné qu’une grande partie du parc immobilier local de San Francisco remonte au début des années 1900, les inspections peuvent révéler des problèmes uniques : vulnérabilités aux tremblements de terre, câblage ancien, ajouts non autorisés ou fondations en ruine. Les meilleurs inspecteurs comprennent les particularités locales de la construction, comme les terrains à flanc de colline ou les fondations partagées dans les immeubles à logements multiples.
Si vous achetez un condo ou un TIC, confirmez si l’inspection couvre uniquement votre unité ou les éléments structurels partagés entretenus par le HOA.
Et toujours, si possible, assister vous-même à l’inspection et enregistrer des vidéos. Posez des questions, prenez des notes et découvrez la maintenance continue. Les meilleurs inspecteurs le traitent comme une séance d’enseignement et non comme une simple liste de contrôle.
L’urgence de l’inspection de la maison
Sur les marchés immobiliers en forte hausse, les acheteurs renoncent souvent aux imprévus – y compris les inspections – pour que leurs offres se démarquent. Les vendeurs aiment les offres « propres » car elles réduisent le risque qu’une transaction échoue.
Mais pour les acheteurs, en particulier les nouveaux acheteurs, renoncer à l’éventualité d’une inspection peut être risqué. Si l’inspection révèle un problème majeur après la signature du contrat, vous souhaiterez avoir la possibilité de vous retirer ou de renégocier. N’oubliez pas que tout peut être réparé avec du temps et de l’argent.
Dans un marché lent, incluez toujours une éventuelle inspection. Dans une compétition, envisagez de faire un inspection préalable à l’offre plutôt. De cette façon, vous bénéficiez toujours d’un avis professionnel sans compromettre la force de votre offre.
Si vous êtes un acheteur ou un investisseur expérimenté, vous pouvez parfois ignorer cette éventualité parce que vous avez développé un œil aiguisé. De plus, vous emmenez également vos amis, votre famille et votre bricoleur. De bonnes compétences en négociation peuvent souvent vous permettre d’obtenir des crédits ou des réparations, même sans en avoir un. Mais pour la plupart des gens, le faible coût d’une inspection vaut la tranquillité d’esprit.
En tant qu’acheteur et vendeur expérimenté, j’ai découvert que toutes les négociations immobilières réussies se résument à compromis respectueux. Vous pouvez vous protéger sans être contradictoire et une inspection de la maison vous donne des faits sur lesquels négocier, pas des émotions.
Embauchez un inspecteur en bâtiment pour avoir l’esprit tranquille
Si jamais j’achète une autre maison, par exemple à Hawaï, j’embauche d’abord un inspecteur en bâtiment local. Les propriétés côtières présentent des défis uniques : l’air salin, l’humidité et les dommages causés par le vent. Dépenser 1 000 $ pour l’inspection d’une propriété de plusieurs millions de dollars est une évidence.
Nous payons déjà pour l’assurance habitation et l’utilisons rarement, voire jamais. Au moins avec une inspection de la maison, vous payez connaissancele genre de chose qui pourrait vous épargner des milliers et des heures de frustration plus tard.
Cela dit, n’externalisez pas 100 % de la responsabilité. Tout comme vous ne comptez pas uniquement sur les enseignants de vos enfants pour leur éducation, ne comptez pas uniquement sur un inspecteur en bâtiment pour trouver tous les problèmes. Certaines choses leur manqueront, comme le filtre de mon lave-linge ou les gouttières desserrées, mais elles capteront probablement plus de 80 % de ce qui compte.
Si j’avais dépensé 1 000 $ pour un inspecteur en 2023, j’aurais probablement économisé au moins autant pour réparer ma clôture, et peut-être plusieurs milliers de plus.
Un bon inspecteur en bâtiment ne se contente pas de vous remettre un rapport. Ils vous donnent clarté et confiance que ce que vous achetez est conforme aux attentes. Et cette tranquillité d’esprit, surtout lorsque vous investissez des centaines de milliers ou des millions de dollars, vaut chaque centime.
Lecteurs, que pensez-vous de l’embauche d’un inspecteur en bâtiment professionnel ? Avez-vous déjà sauté une inspection pour rendre votre offre plus compétitive, pour ensuite le regretter ? Ou peut-être que votre inspecteur a découvert quelque chose d’important que vous n’auriez jamais découvert vous-même ? Partagez vos expériences : plus nous apprenons les uns des autres, mieux nous serons préparés pour la prochaine transaction.
Investissez dans l’immobilier sans soucis
Après avoir fait face à des canalisations qui fuient et à des gouttières desserrées, il est bon de savoir que vous pouvez toujours investir dans l’immobilier sans entretien ni stress.
C’est pourquoi j’ai investi avec Collecte de fondsune plateforme qui vous permet de gagner un revenu passif grâce à des propriétés résidentielles et industrielles dans tout le pays. Avec plus de 3 milliards de dollars d’actifs sous gestion et plus de 350 000 investisseurs, Fundrise facilite la croissance de votre patrimoine au fil du temps.
