L’abordabilité du logement est à son plus bas niveau de crise. Vous avez lu ce titre une centaine de fois. Les revenus doivent augmenter ou les prix de l’immobilier doivent s’effondrer pour revenir aux niveaux d’accessibilité au logement d’avant la COVID.
C’est vrai si vous mesurez une maison en dollars gagnés. Ce n’est pas vrai du tout si vous mesurez une maison en actions détenues.
Cette distinction compte plus que tout ce qui a été écrit sur le logement au cours des cinq dernières années. Parce que ceux qui écrivent ces gros titres mesurent la mauvaise chose pour une grande partie de leur public.
Le marché du logement bon marché de San Francisco
Voici une superbe illustration. Vous trouverez ci-dessous un graphique montrant le coût d’une maison médiane à San Francisco cotée en actions QQQ, l’ETF NASDAQ. San Francisco est censé être l’un des marchés immobiliers les plus chers du pays. Mais est-ce vraiment le cas ?
En 2016, il fallait 12 800 actions QQQ pour acheter la maison médiane de SF. Dix ans plus tard, en 2026, il faut compter environ 2 634 actions. Une baisse de 80%.
Évidemment, tout le monde ne possédait pas 12 800 actions QQQ en 2016. Si c’est le cas, félicitations, vous étiez déjà riche et ce poste n’est qu’un tour de victoire.
Mais vous n’avez pas besoin de posséder des actions égales au prix médian complet de l’immobilier pour ressentir cela. Vous en avez besoin de 20 %, car 20 % est l’acompte typique. C’est un chiffre bien plus réalisable, et c’est là que l’effet de richesse apparaît réellement dans votre vie.
Le coût d’une maison américaine au prix médian a également chuté
Puisque nous ne vivons pas tous à San Francisco, faisons le même exercice pour le pays.
Vous trouverez ci-dessous un graphique que j’ai construit à l’aide des données FRED de Saint-Louis sur le prix médian des logements aux États-Unis remontant à 2006, évalué en actions de SPY, l’un des plus grands ETF du S&P 500.
En 2006, il a fallu environ 1 733 actions de SPY pour acheter la maison américaine médiane. Vingt ans plus tard, elle compte environ 529 actions. Cela représente 69 % d’actions en moins.
La fenêtre de 20 ans capture également quelque chose qui manque à la version de 10 ans. Le pic n’a pas été atteint en 2006. C’était en 2008, lorsque l’indice S&P 500 a chuté de 38 % en un an et que les prix de l’immobilier ont chuté d’environ 15 % à l’échelle nationale. Quiconque a continué à acheter des fonds indiciels pendant cette période bénéficie depuis lors d’une remise sur le logement.
Ainsi, pour les investisseurs boursiers américains en tant que groupe, le coût réel de l’achat d’une maison au prix médian s’est effondré. Non modéré. S’effondré comme le prix d’un téléviseur grand écran.
Une mise en garde mérite d’être formulée clairement, car quelqu’un dans les commentaires trouvera le contraire. La série FRED suit ici les ventes de maisons neuves, et les constructeurs de maisons ont passé les quatre dernières années à réduire la taille de leurs maisons pour atteindre des prix abordables. Une partie de cet aplatissement concerne les maisons plus petites, et non les logements moins chers. La tendance persiste malgré tout, mais je préfère vous le dire plutôt que de la découvrir vous-même.
Ce que cela signifie pour votre objectif de portefeuille d’actions
Le S&P 500 a rapporté environ 11 % par an, contre environ 4 % pour le marché immobilier national au cours des dernières décennies. Investir systématiquement dans le S&P 500 sur le long terme est donc une bonne idée.
Mais ajoutez l’effet de levier et les versements hypothécaires forcés, et le propriétaire typique continue de créer beaucoup plus de richesse que le locataire typique. Il est tout simplement trop difficile pour une personne moyenne d’épargner et d’investir la différence année après année. L’hypothèque est un plan d’épargne dont on ne peut se dissuader à 23 heures.
Voici ce que nous dit réellement cette conversion du stock en maison. Constituez-vous un portefeuille imposable égal au prix de la maison que vous souhaitez acheter.
Vous envisagez une maison à 800 000 $ ? Fixez-vous pour objectif de constituer un portefeuille imposable de 800 000 $, en plus de votre 401(k), de votre IRA et d’autres comptes fiscalement avantageux.
Bien sûr, ce n’est pas pratique pour la plupart des gens lorsqu’ils achètent leur première maison. Par conséquent, visez au moins 20 % du prix cible de votre maison. Choisissez l’un ou l’autre, et l’achat d’une maison a tendance à devenir moins cher avec le temps étant donné la surperformance des actions par rapport à l’immobilier.
Vous voulez avoir la possibilité de payer en espèces
Une fois que votre portefeuille imposable est égal à la maison que vous souhaitez, plus un coussin pour l’impôt sur les gains en capital, vous avez plusieurs options.
Vous pouvez payer entièrement en espèces. Vous pouvez déposer moins. Cela dépend de la somme que vous souhaitez immobiliser dans votre maison, de votre vision du marché et de la taille du reste de votre valeur nette.
Payer en espèces vous permet souvent d’obtenir une réduction. Aucune éventualité de financement, clôture courte. Au minimum, dans une guerre d’enchères, votre offre se démarque de tous ceux qui ont besoin d’un prêt hypothécaire.
Lorsque je visitais ces semi-manoirs à Honolulu l’été dernier, j’ai calculé les chiffres sur le paiement en espèces si je vendais ma résidence principale de San Francisco à un prix avantageux.
J’en ai conclu que je n’étais tout simplement pas assez riche pour m’en offrir un. Payer en espèces à ce prix-là aurait englouti un pourcentage trop important de ma valeur nette. Cela aurait également semblé être un gaspillage d’argent.
Ma règle : n’achetez pas une maison de rêve qui coûte plus de 30 % de votre valeur nette. Ce n’est pas votre première maison, mais la maison de vos rêves. Franchissez cette ligne et vous serez stressé et plus facilement agité, et vous ressentirez du ressentiment pour la chose pour laquelle vous avez travaillé.
Idéalement, créez suffisamment de richesse pour que la maison de vos rêves représente 20 % de votre valeur nette ou moins. Ensuite, vous pourrez réellement en profiter.
Lecteurs, Considérez-vous votre portefeuille d’actions imposables comme une progression vers l’achat d’une maison, ou considérez-vous les deux comme des objectifs complètement distincts ? Avez-vous trouvé l’achat d’une maison plus abordable depuis que votre portefeuille de courtage imposable a augmenté ?
Le risque de constituer votre fonds immobilier entièrement en actions
Le plan ci-dessus comporte un trou, et je préfère le signaler moi-même.
Si vous construisez un portefeuille de 800 000 $ pour acheter une maison de 800 000 $, vous visez un objectif qui bouge. Les actions ont remporté cette course depuis 20 ans. C’est tout le tableau.
Mais regardez 2022.
Les actions ont chuté de 18 % tandis que les prix de l’immobilier ont continué de grimper. La maison médiane américaine est passée de 872 actions SPY à 1 157. Un bond de 33% en douze mois. Si le fonds de votre maison était entièrement inscrit dans le S&P 500, votre mise de fonds a diminué tandis que votre objectif est devenu plus cher.
Une année comme celle-là repousse l’achat de trois bonnes années.
C’est le cas de posséder un bien immobilier tout en épargnant pour posséder un bien immobilier. Pas à la place des actions. À leurs côtés, donc quand les deux divergent, vous êtes des deux côtés.
Ensuite, il y a les revenus. Les actions ne vous rapportent presque rien pendant que vous attendez. L’immobilier paie un loyer chaque mois, à la hausse ou à la baisse.
Collecte de fonds c’est ainsi que je le possède sans locataires, sans deuxième hypothèque ou sans appel concernant un chauffe-eau à 23 heures. Je suis un investisseur et ils sponsorisent ce site depuis des années.
